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房產評估
發表時間:2015-5-5 點擊:831

  1992年,我國實行了土地有償使用,并且立法規定"實行房地產價格評估制度",國家標準的《房地產估價規范》于2000年6月1日正式實施。作為國家房地產評估業第一部國家標準,它規范了房地產估價行為,從技術操作上保證了估價結果的客觀公正和合理。房產評估作為一個行業出現了。
 

  行業相關規定
  國家規定,凡從事房地產評估業務的單位,必須配備有一定數量的房地產估價師,估價師要具備房地產估價人員的《執業資格證》。取得房地產估價師《執業資格證書》,表明持證人已具備房地產估價師的水平和能力,該證書即作為持證人依法從事房地產評估業務活動的依據。目前,在房地產評估師實行"資格認定制度"中,主要認定兩種資格,一種是由建設部和人事部組織全國統考的房地產估價師;一種是由國家土地局組織全國統考的土地估價師。房地產估價師和土地估價師分兩級管理:估價師和估價員。取得估價師資格必須參加全國統考,估價員由各省、自治區,直轄市自行考試認定。


  評估內容
  建筑物的折舊指建筑物因時間經過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。
  土地生熟程度指基礎設施的通達程度和土地的平整程度。
  三通一平指水、電、道路通,土地平整。
  七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。
  資本化率是用以將純收益資本化(或轉化)為價格的比率。實質上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
  基準地價是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后調查評估出的各地價區段在某一時點的平均水平價格。
  標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
  房屋重置價格是假設房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。
  底價是指政府、企業或私人出售(尤其是拍賣)房地產時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。
  補地價是指在更改政府原出讓土地使用權時規定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續期等時需要交給政府的一筆地價。


  評估方法
  目前市場上應用最為廣泛的也是最為精確評估方法是市場比較法。在估算房價時參考的因素包括:
  1. 所在小區的均價,以及小區內類似房屋的掛牌價和成交價格
  2.周邊小區類似房源的掛牌價和成交價格
  3.所在小區和所在板塊的房價走勢
  4.被估算二手房的特性,包括房型、樓層、裝修、朝向、房齡、小區內位置、景觀等等。
  對于上述因素,采用科學的統計理論和數學模型算法,計算出各因素對房價的影響程度。然后根據被估算房屋的具體特性,給出其盡可能合理的價格。
  此外,成本法和收益法也是求取房地產市場價格所經常使用的方法。

 (本文來源于網絡)

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